Kúpna zmluva

Kúpnou zmluvou vzniká predávajúcemu povinnosť predmet kúpy dodať kupujúcemu a kupujúcemu vzniká povinnosť predmet kúpy prevziať a zaplatiť zaň dohodnutú cenu. Predmetom kúpy môžu byť najmä hnuteľné veci alebo nehnuteľné veci, ale aj iné práva nemateriálnej povahy. Základným zákonným znakom kúpy je jej odplatnosť, t.j. prevod vlastníctva je spojený s povinnosťou kupujúceho zaplatiť zaň kúpnu cenu. Pokiaľ je predmetom prevodu nehnuteľnosť, tak kúpna zmluva musí byť písomná. Pri ostatných veciach alebo právach zmluva nemusí mať písomnú formu a bude postačovať ústna forma. Kúpa patrí medzi najčastejšie formy prevodu vlastníctva.

V rámci tohto článku sa budeme venovať najmä zákonným obsahovým náležitostiam kúpnej zmluvy vo všeobecnosti, ale aj osobitným náležitostiam v prípade prevodu nehnuteľností.

Aké sú všeobecné obsahové náležitosti kúpnej zmluvy?

Všeobecnými obsahovými náležitosťami kúpnej zmluvy treba rozumieť tie obsahové náležitosti, ktoré sú odporúčanou súčasťou každej kúpnej zmluvy bez ohľadu na jej predmet.

Všeobecnými obsahovými náležitosťami kúpnej zmluvy sú:
1. Názov právneho úkonu. V hlavičke zmluvy je potrebné uviesť, že ide o kúpnu zmluvu.
2. Osobné údaje predávajúceho a to najmä meno, priezvisko, rodné priezvisko, dátum narodenia, rodné číslo, trvalý pobyt, štátna príslušnosť, ak ide o fyzickú osobu a ak ide o právnickú osobu, názov, sídlo a identifikačné číslo, ak ho má pridelené, prípadne iné identifikačné údaje spoločnosti.
3. Osobné údaje kupujúceho a to najmä meno, priezvisko, rodné priezvisko, dátum narodenia, rodné číslo, trvalý pobyt, štátna príslušnosť, ak ide o fyzickú osobu a ak ide o právnickú osobu, názov, sídlo a identifikačné číslo, ak ho má pridelené, prípadne iné identifikačné údaje spoločnosti.
4. Predmet kúpy musí byť v zmluve určený a opísaný čo najpresnejšie tak, aby z obsahu zmluvy bolo zrejmé, čo konkrétne je predmetom kúpy, aby tento nebolo možné zameniť s inou vecou. Pokiaľ je predmetom kúpy viac vecí, je nevyhnutné predmet kúpy určiť aj čo do množstva, príp. váhy či objemu. V zmluve odporúčame dojednať tiež spôsob odovzdania veci, napr. miesto a čas odovzdania.
5. Vymedzenie kúpnej ceny a jej splatnosti. Zo zmluvy musí byť zrejmá výška dohodnutej ceny za predmet kúpy, alebo aspoň spôsob jej určenia. Rovnako dôležité je presne vymedziť splatnosť kúpnej ceny, t.j. či sa kúpna cena vypláca v deň podpisu zmluvy, alebo v iný termín uvedený v zmluve.
6. Právny úkon kúpy musí byť v zmluve jasne vymedzený tak, aby bolo zrejmé, že predávajúci predáva a kupujúci kupuje predmet kúpy. V prípade, že je kupujúcich viac je potrebné vymedziť aj veľkosť spoluvlastníckeho podielu každého z kupujúcich. V prípade, že kupujúci sú manželia podiel sa neuvádza pretože predmet kúpy nadobúdajú do bezpodielového spoluvlastníctva.
7. Označenie miesta a dátumu uzavretia kúpnej zmluvy. Na konci kúpnej zmluvy je potrebné uviesť miesto uzavretia zmluvy, pričom miestom uzavretia treba rozumieť minimálne mesto, v ktorom došlo k podpisu zmluvy účastníkom zmluvy.
8. Vlastnoručné podpisy predávajúceho a kupujúceho. Pokiaľ je predmetom kúpy nehnuteľnosť odporúčame, aby podpisy predávajúceho a aj kupujúceho boli riadne overené notárom alebo príslušnou matrikou.

 

Čo má obsahovať kúpna zmluva k pozemkom a stavbe?

Okrem všeobecných náležitostí kúpnej zmluvy musí v prípade pozemkov a stavieb kúpna zmluva obsahovať ďalšie osobitné náležitosti určené Katastrálnym zákonom č. 162/1995 Z.z.

Osobitné náležitosti kúpnej zmluvy v prípade pozemkov a stavieb sú:
1. Označenie pozemku s uvedením najmä a) parcelného čísla pozemku evidovaného v súbore popisných informácií, b) označenie registra „C“ alebo registra „E“ k pozemku, c) druhu pozemku a jeho výmery, d) označenie katastrálneho územia, príp. aj listu vlastníctva na ktorom je pozemok evidovaný
2. Označenie stavby s uvedením a) druhu stavby, b) súpisného čísla stavby a c) parcelného čísla pozemku, na ktorom je stavba postavená, príp. aj listu vlastníctva na ktorom je stavba evidovaná

Väčšinu vyššie uvedených náležitostí je možné zistiť z listu vlastníctva pozemku či domu, ktorý je možné získať na príslušnom katastrálnom odbore okresného úradu.
 

Čo má obsahovať kúpna zmluva k bytu?

Okrem všeobecných náležitostí kúpnej zmluvy musí v prípade bytu kúpna zmluva obsahovať ďalšie osobitné náležitosti určené Katastrálnym zákonom č. 162/1995 Z.z. a Zákonom o vlastníctve bytov č. 182/1993 Z.z.

Osobitné náležitosti kúpnej zmluvy v prípade bytu sú:

1. Základný popis bytu s vymedzením a) čísla bytu, orientačného čísla vchodu a poschodia, b) čísla listu vlastníctva, na ktorom je byt zapísaný c) označenie bytového domu, v ktorom sa byt nachádza, najmä uvedením súpisného čísla domu a čísla parcely, na ktorom je dom postavený a katastrálneho územia, d) určenie veľkosti podlahovej plochy bytu bez plochy balkónu a loggie.
2. Vymedzenie častí a príslušenstva bytu. Časťami bytu sú jeho jednotlivé miestnosti s uvedením najmä ich počtu a druhu. Príslušenstvom bytu treba rozumieť vedľajšie miestnosti a priestory určené na to, aby sa s bytom trvale užívali ako napr. pivnica.
3. Vymedzenie vnútorného vybavenia bytu. Vnútorným vybavením bytu treba rozumieť vybavenie určené na to, aby sa s bytom trvale užívalo. Vnútorným vybavením bytu je najmä jeho vnútorná inštalácia (potrubné rozvody vody, plynu, ústredného kúrenia, elektroinštalácie, kanalizácie) okrem stúpacích vedení, ktoré sú určené na spoločné užívanie, poštová schránka, zvonček či domáci telefón.
4. Určenie a popis spoločných častí bytového domu. Spoločnými časťami domu treba rozumieť časti bytového domu nevyhnutné na jeho podstatu a bezpečnosť, ktoré sú určené na spoločné užívanie. Spoločnými časťami domu sú najmä: a) základy domu, b) strecha, c) chodby, d) obvodové múry, e) priečelia, f) terasa, g) schodiská, h) vstupy, i) vodorovné nosné a izolačné konštrukcie a zvislé nosné konštrukcie.
5. Určenie a popis spoločných zariadení bytového domu. Spoločnými zariadeniami domu treba rozumieť zariadenia, ktoré sú určené na spoločné užívania a slúžia výlučne tomuto domu, a to aj v prípade, ak sú umiestnené mimo domu. Spoločnými zariadeniami domu sú najmä: a) bleskozvod, b) vodovodné, teplonosné, kanalizačné, elektrické, plynové a telefónne prípojky, c) výťahy, d) kočikáreň, e) sušiarne, f) práčovne, g) žehliarne, h) sklad náradia, i) inštalačná komora, j) spoločná televízna anténa.
6. úprava práv k pozemkom, ktoré sú zastavané bytovým domom a k priľahlému pozemku. Pokiaľ sú pozemky zastavané bytovým domom v spoluvlastníctve vlastníkov bytov, tak v zmluve je potrebné tieto pozemky vymedziť s uvedením najmä a) parcelného čísla pozemku evidovaného v súbore popisných informácií, b) označenie registra „C“ alebo registra „E“ k pozemku, c) druhu pozemku a jeho výmery, d) označenie katastrálneho územia. Pokiaľ nie sú pozemky vo vlastníctve vlastníkov bytov, tak je potrebné sa vysporiadať v zmluve s vecným bremenom, ktoré je v prospech spoluvlastníkov bytov na pozemku zriadené.
7. vymedzenie veľkosti spoluvlastníckeho podielu vlastníka bytu alebo nebytového priestoru v dome na spoločných častiach domu, spoločných zariadeniach domu, na pozemku zastavanom domom a na priľahlom pozemku, pričom veľkosť spoluvlastníckeho podielu je určená podielom podlahovej plochy bytu alebo nebytového priestoru k úhrnu podlahových plôch všetkých bytov a nebytových priestorov v dome.
8. zistenie technického stavu bytu a nebytového priestoru podľa znaleckého posudku s uvedením opráv, ktoré treba nevyhnutne vykonať v najbližších dvanástich mesiacoch, ak o to nadobúdateľ bytu alebo nebytového priestoru požiada. Ak o to nadobúdateľ nepožiada, nie je potrebné sa s touto otázkou v zmluve zaoberať.
9. vyhlásenie nadobúdateľa bytu alebo nebytového priestoru v dome o pristúpení k zmluve o spoločenstve vlastníkov alebo k zmluve o výkone správy bytového domu.
10. úpravu práv k zariadeniam civilnej ochrany, ak sú také objekty v dome, po predchádzajúcom súhlase príslušných orgánov. Pokiaľ sa v bytovom dome takéto zariadenia nenachádzajú, nie je potrebné sa v zmluve touto otázkou zaoberať.

Väčšinu vyššie uvedených náležitostí je možné zistiť z listu vlastníctva pozemku či domu, ktorý je možné získať na príslušnom katastrálnom odbore okresného úradu a z pôvodnej zmluvy o prevode vlastníctva k bytu.
 

Čo je predmetom katastrálneho konania?

Pokiaľ je predmetom kúpnej zmluvy nehnuteľnosť, tak je nevyhnutné, aby bol povolený vklad k nehnuteľnosti príslušným katastrálnym odborom okresného úradu. Nezabudnite, že až vkladom vlastníckeho práva v katastri nehnuteľností dochádza k prevodu nehnuteľnosti na kupujúceho. Za účelom vkladu v katastri nehnuteľností je potrebné katastrálnemu odboru okresného úradu doručiť spolu s kúpnou zmluvou aj návrh na vklad do katastra a prílohy, ak ich zákon vyžaduje. Pokiaľ zmluva neodporuje zákonu, má všetky zákonné náležitosti a neobsahuje iné chyby, katastrálny odbor okresného úradu vklad povolí, o čom upovedomí účastníkov zmluvy.

 

Ako Vám môže pomôcť advokát?

Naša advokátska kancelária poskytuje komplexné právne služby v oblasti občianskeho práva pri vypracovaní kúpnej zmluvy a to najmä v nasledovnom rozsahu:

  •  právne poradenstvo v súvislosti s kúpou
  • vypracovanie kúpnej zmluvy na mieru,
  •  vypracovanie a podanie návrhu na vklad vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností,
  • zastupovanie v katastrálnom konaní až do právoplatného povolenia vkladu vlastníckeho práva v katastri.